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Drei, Zwei, Eins, bald meins

Eigentümer vermieteter Immobilien benötigen Geduld für den Einzug ins eigene Objekt/CONCEPT BAU zeigt Möglichkeiten, Eigenbedarf durchzusetzen/Neuvermietung bei Neubauten schafft Unabhängigkeit

München, 07. Januar 2014. Wer eine Kapitalanlageimmobilie später einmal selbst nutzen möchte, sollte bei der Vertragsgestaltung genau aufpassen. Besonders beim Kauf vermieteter Bestandsimmobilien ist Vorsicht geboten. Strikte Auflagen und Gesetze wie das Mietrechtsänderungsgesetz können den eigenen Einzug jahrelang hinauszögern. „Ein Einzug ins eigene Objekt kann unter Umständen viel Geld und Zeit kosten“, sagt Emmanuel Thomas, Geschäftsführer des Projektentwicklers CONCEPT BAU GmbH. Anders bei der Neuvermietung: Hier sorgen Zeitmietverträge dafür, dass der Eigentümer zum gewünschten Zeitpunkt zum Zuge kommt.

So hatte es sich der Käufer der Münchner Gründerzeitwohnung nicht vorgestellt. Er wusste zwar, dass die 5-Zimmer-Wohnung vermietet ist, allerdings dachte er, er könne Eigenbedarf anmelden und drei Monate später selbst einziehen. Laut CONCEPT BAU sollten vor allem Privatanleger, die erstmals eine Kapitalanlage erwerben, genau überlegen, ob sie in ein bereits vermietetes Objekt investieren. „Zwar sind die Mieteinnahmen gesichert, allerdings entsprechen die Mieten gerade in Bezug auf die hohen Einstandspreise selten dem möglichen Optimum. Schnell setzt sich bei solchen Eigentümern die Erkenntnis durch, dass die Rendite bei dem Objekt weniger groß ist als der Zugewinn an Lebensqualität durch einen eigenen Einzug“, weiß Thomas.


Das Problem: Vermieter, die ihre eigene Immobilie nutzen wollen, müssen in manchen Fällen eine Menge Zeit bis zum Einzug einplanen. Strikte Regelungen, wann der Eigenbedarf greift, erschweren die Kündigung. Zahlreiche Gesetze und Formalitäten schützen die Mieter. So greift beispielsweise seit Mai 2013 das Mietrechtsänderungsgesetz. Es besagt, dass eine Sperrfrist von drei Jahren einzuhalten ist, wenn eine bewohnte Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. In großstädtischen Ballungsräumen kann diese Frist auf zehn Jahre erweitert werden. Dies ist in München die Regel. Ebenso kann sich der Einzug verzögern, wenn Mieter auf eigene Kosten größere Umbauten wie Heizung oder Isolation durchgeführt haben. Diese Investitionen dürfen abgewohnt werden. Verlieren Vermieter in dieser Zeit die Geduld und ziehen in ein anderes Objekt, erlöscht ihr Anspruch auf Eigenbedarf mitunter völlig. Der Eigenbedarf muss dann neu gestellt werden, womit auch die Sperrfrist von Neuem beginnt.


Jedoch sind Veränderungen der Lebensumstände und Lebensplanung immer ein Argument für den Eigenbedarf. Bereits die ernsthafte Trennung vom Ehepartner – und noch nicht die Scheidung selbst – reicht zum Beispiel schon als Änderung des Lebensumstandes aus. Wie der Bundesgerichtshof aktuell entschieden hat, dürfen diese Änderungen jedoch zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht absehbar sein. In dem Streitfall haben Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung einer Vermieterin mit der Begründung der Rechtsmissbräuchlichkeit Einspruch eingelegt, da die Kündigung der Wohnung bereits kurze Zeit nach dem Einzug ausgerufen wurde. Der Anspruch sei nach Meinung der Mieter absehbar gewesen und hätte daher angesprochen werden müssen. Der Bundesgerichtshof gab der Vermieterin jedoch Recht, da die Änderung der Lebensumstände ihres Enkels, für den sie die Immobilie benötige, nicht abzusehen waren.


Wohnen Mieter und Vermieter sprichwörtlich unter einem Dach, dann hat der Vermieter zum regulären Kündigungsrecht jedoch ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis beenden, ohne sich auf einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf berufen zu müssen. In diesem Fall steht dem Mieter jedoch eine um drei Monate längere Kündigungsfrist zu. Bei einer Wohndauer von beispielsweise bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist dann also nicht drei, sondern sechs Monate.


Privatanleger sind laut CONCEPT BAU vor diesem Hintergrund mit dem Kauf und der Selbstvermietung von Neubauobjekten besser beraten. Hier können sie sich durch Zeitmietverträge die Option schaffen, die Wohnung in absehbarer Zeit selbst zu nutzen. „Befristete Mietverträge sind die wohl einfachste Form, rechtzeitig die eigene Immobilie zu bewohnen“, sagt Thomas. Voraussetzung ist, dass bereits beim Abschluss des Mietvertrages absehbar ist, dass ein Anspruch auf Eigenbedarf bestehen wird. Das Besondere dabei ist, dass keine zeitliche Obergrenze der Mietvertragsbefristung vorgeschrieben ist. Es ist zudem nicht erforderlich, dass der Vermieter zum Ende der Vermietung das Wohnobjekt tatsächlich benötigt. Es genügt eine ernsthafte Nutzungsabsicht, für die der Vermieter keine nachvollziehbaren Gründe vorbringen muss.