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Investmentmarkt Kroatien: Worauf es beim Kauf von Grundstücken und dem Bau von Ferienimmobilien ankommt



Fremde Sprache, ungeklärte Besitzverhältnisse, unbekannte Steuersparmodelle: Kroatien-Experte Andreas Dussmann erklärt, wie Investoren Fallstricke umgehen können


Motovun/München, 29. November 2016. Natur pur, mediterranes Klima, venezianisch-mittelalterlich anmutende Dörfer, weltbekannte Trüffel, fangfrischer Fisch, prämierte Weine und Olivenöle: Kroatien hat sich in den vergangenen zehn Jahren vom Geheimtipp zum beliebten Ziel für Gourmets und Urlauber entwickelt. Der Ferienmarkt boomt – und mit ihm der Bau von Hotels und Ferienhäusern. Als Investitionsland ist Kroatien daher auch für Deutsche, Österreicher und Schweizer attraktiver denn je. Mit dem Auto oder Flugzeug ist die Anreise kurz. Zugleich sind Grundstücke, hochwertige Baumaterialien und Handwerkerleistungen wesentlich günstiger als in Spanien, Italien oder Frankreich. Allerdings: „Nicht nur die fremde Sprache kann für Investoren zur Barriere werden“, sagt Andreas Dussmann. Der geborene Münchner lebt seit 2003 in der Region Istrien und entwickelt hier mit seinem Unternehmen Dussmann Homes Premium-Ferienvillen. Er erklärt, worauf es beim Kauf und der Entwicklung von Grundstücken ankommt.


„Dass Kroatien eine der wenigen Regionen des Mittelmeerraums ist, deren Landschaft noch nicht verbaut wurde, hat Gründe. Die Bürokratie im Land zieht Genehmigungsphasen enorm in die Länge. Je südlicher ein Grundstück innerhalb des Landes liegt, desto aufwendiger ist daher dessen Kauf und Entwicklung“, sagt Dussmann. Verantwortlich für die langen Baugenehmigungsverfahren sind oft ungeklärte Eigentumsverhältnisse. Diese müssen im Grundbuch über eine Anwaltskanzlei geklärt werden. Dussmann: „Viele Einwohner haben das Land nach dem Zweiten Weltkrieg verlassen. Selten aber haben sie ein Testament hinterlegt.“


Baurecht heißt nicht Baugenehmigung


Oft reift die Idee, im Ausland eine Ferienimmobilie zu erwerben oder zu bauen, im Urlaub vor Ort – oder nach dem Urlaub während der Wintermonate. Allerdings tendieren Käufer in Urlaubs- oder Fernwehlaune nach der Erfahrung Dussmanns dazu, schnell und unüberlegt Entscheidungen zu treffen. „Das ist gefährlich beim Erwerb einer Ferienimmobilie in Kroatien. Denn: Selbst wenn es auf einem Grundstück Baurecht gibt, heißt das nicht, dass auch die Baugenehmigung ausgesprochen wird. Bauzonen werden häufig von den Städten und Gemeinden verändert, da ihnen die Stadt- und Regionalplanung obliegt. So können Parzellen erweitert, aber auch entfernt werden und darüber hinaus die Baugenehmigung abgelehnt sowie das Baurecht entzogen werden. Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte daher dessen geografische Lage, die Bebauungspläne und geplante Veränderungen der Gemeinde prüfen und das kroatische Recht kennen. Das Einschalten eines spezialisierten Anwaltes ist deshalb für die meisten Investoren unerlässlich“, so Andreas Dussmann.


Sonderregelungen für Agrarland


Weiterhin gilt: EU-Bürger dürfen zwar Bauland kaufen, aber nur insofern dieses kein landwirtschaftlicher Grund ist. Der Kauf von Agrarland wie Äcker, Gärten, Wiesen, Weiden oder Obstplantagen bleibt ausschließlich kroatischen Bürgern vorbehalten. Ausländer hingegen können die Regelung nur umgehen, indem sie eine der deutschen GmbH ähnliche d.o.o. gründen und die Parzellen dann über diese kaufen. Andreas Dussmann: „Oft gehören aber auch zu größeren Landhäusern Olivenhaine oder Weinberge, die als Agrarland gelten. Für den Kauf solcher Mischgrundstücke müssen ausländische Privatpersonen daher ebenfalls ein Unternehmen gründen.“


Kostenentscheidend sind Rechtsform und Kaufzweck


Mit Blick auf Steuern und weitere Kosten macht es einen großen Unterschied, ob Privatpersonen oder Unternehmen Grundstücke und Ferienimmobilien kaufen. „Als Privatperson zahlen Käufer fünf Prozent Grunderwerbsteuer auf Grundstücke sowie 25 Prozent Mehrwertsteuer auf Gebäude. Als juristische Person hingegen kann die in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden. Oft kaufen daher Privatanleger Ferienimmobilien, indem sie ein kroatisches Unternehmen gründen. Allerdings: Wer ein Objekt als Unternehmer auf Firmenrechnung kauft, muss es auch vermieten“, so Dussmann. Das gegründete Unternehmen muss also gewerblichen Prüfungen zehn Jahre Stand halten können. Nach Ablauf dieser Zeit sind die Objekte dann bei Vermietung von der Mehrwertsteuer befreit und können aus der Firma auf eine Privatperson übertragen werden. Natürlich dürfen auch ausländische Privatpersonen Ferienobjekte vermieten – jedoch unter anderen Bedingungen. Private Vermieter, die ihren Wohnsitz nicht in Kroatien haben, zahlen bis zu 40 Prozent Gewinnsteuer auf ihre Einnahmen, Unternehmer hingegen nur 20 Prozent.


Hohe Erschließungskosten


Die Kosten für die Erschließung von Grundstücken können teuer sein und liegen oft höher als der Kaufpreis. Andreas Dussmann: „Das liegt unter anderem an der Monopolstellung von Strom- und Wasserversorgern, die überzogene Preise verlangen und Verfahren verzögern. Ein Beispiel: Wir haben ein Grundstück über 800 Quadratmeter erschlossen und rund 100.000 Euro dafür bezahlt. Gedauert hat das Verfahren zwei Jahre.“


Experten vor Ort einschalten


Um böse Überraschungen beim Investment in die eigene Ferienimmobilie in Kroatien zu vermeiden, rät Andreas Dussmann, für die Suche nach einem passenden Grundstück und den Bau der Ferienimmobilie Partner vor Ort zu beauftragen. „Ortsansässige Projektentwickler beherrschen nicht nur die Sprache. Oft arbeiten sie bereits lange Zeit mit Anwälten, Handwerkern und spezialisierten Services zusammen – und realisieren so von Grundstückskauf über Erschließung und Bau bis hin zu Vermietung und Pflege der Immobilie alles aus einer Hand.“